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关于国10条的政策深读

引言
    4月17日,国家颁布国10号文件,一时间引起社会各界的广泛关注,媒体争相报道新政之后出现的市场反应,各种“专家”纷纷发表言论,称新政将打击房地产市场的投资客,对于整顿房地产市场环境、遏制炒房客户、限制短时间内的房价过高涨幅等将起到良好作用,但绝大部分所谓的“专家”都持保守态度,言称需要一段时间的观察,才能确定房地产市场的真正走向!可能这些专家前几年都预测经检验后的不是很准,所以这次不敢了!在此,我发表一下我个人的观点——

1、对于购房客户的影响
   我认为这次新政对于客户是一次“制造恐慌”的手段!
   从政府政策的指向上来看,表层目的是针对投资客,但实际上真正受影响的是“所有的购房者”!
   从遏制投资客角度来说,肯定是非常有效的,不论是二套及二套以上的首付提高、利率提高、贷款限制、异地购房等均严格进行规定,投资客进入房地产市场的“门槛被提高”,投资意向被压制。
   从其他非投资客的客户角度来说,肯定也是很大的打击,从表面上看可能就对于90平米以上的产品进行了限制,但其深层次的打击是“心理的打击!”这部分客户本来就是纯粹为了居住而买房,持有资金非常有限,一看到新政出台,就会出现恐慌,不知道买不买,担心房价会跌。
   综合来看,本次新政对于投资客针对性打击,投资客本来资金就充足,大不了下阶段不投资了,或者将投资转向其他领域,但对于不是投资客的客户来说,会极大的影响他们的购房信心,呈现恐慌,就会持币观望,不再进行购房!

2、对于房地产市场的影响
   我认为这次新政对于房地产市场是一次“毁灭性”的打击!
   本次新政出台速度之快,强度之高,都是历年房地产政策所不能比的,新政迅速影响了“所有的购房者”,进而影响“所有的开发商”,加上各路媒体“煽风点火”,新政一时间蔓延到所有国民心中。
   大家都很清楚的知道,房地产市场成交量会逐步萎缩,但不少反应是房地产开发商由于去年和今年上半年销售成绩较好,不会出现资金问题,所以房价下挫的幅度相对成交量的缩水速度要小,其实不然,成交量的缩水必然导致开发商资金压力的逐步放大,资金压力放大到一定程度后,房价一定会呈现逐步下降或增幅降低的情况,对于苏州的房地产市场来说,我觉得由于价格空间还是非常大的,所以整体价格不会出现下降,局部项目则会为促进销售启动09年年初那样的促销政策。对于上海、北京、广州等房价涨幅过快的城市,价格小幅下降完全是有可能的。
   所以,这次新政对于房地产市场来说,首先是会出现很多项目出现客户退房动作,其次是成交量大幅萎缩,再次就部分开发商打出促销牌,整体楼市价格盘整再盘整,增幅被大大抑制。

3、对于国民经济的影响
   本次新政先对购房者进行影响,购房者持币观望,资金存在银行,不进入流通市场,对于国民经济是第一重影响;
   购房者少了,开发商的开发速度则会在逐步减少,整体市场供应量逐步减少,特别是09年房地产市场火热期间拍出来好多的土地,都会逐步降缓开发进度,磨洋工等待下一次市场的飙升,作为国民经济支柱的房地产业发展速度降缓,是对国民经济的第二重影响;
   开发商进度降缓了,开发相关的衍生产业发展受到了限制,包括原材料市场、建筑工程市场等等,进而影响和约束到各行各业的发展,这是对国民经济的第三重影响。
周而复始,这各行各业的从业者,就是购房者,整个国民经济本来是一个有机循环体,政策打压了其中一环,这个循环体就形成一个“恶性循环”,对整个国民经济的发展都有了一定的限制。

4、对于前几年市场反省
   很久之前就不去说了,从06年开始看吧。
   06年主要政策市9070规定、两次加息、个人按揭贷款买90平米以上房首付提升至三成,记得当时看到很多的言论,说中小开发商07年的压力比较大,会出现大量小型开发商倒闭,那时候我才刚入行,担惊受怕的。
   07年,市场一下子火起来,成交量大幅提高,房价开始飙升,房地产投资强劲,小开发商的项目销售成绩稳步提高,小鸡都变凤凰了,于是,各路“专家”开始预测,08年是奥运年,奥运经济将持续不断的刺激经济市场,楼市将持续稳定的发展,就算政府出台了不少政策,包括二套政策、打击囤地、加息、927新政等,我当时也坚信,房地产市场会持续火热下去,房地产行业还是很有奔头的。
   08年,举国同庆奥运年,但是灾难也不断,房地产市场一下子结冰,整体市场成交量大大缩减,成交价格全年呈现盘整,各个房地产项目均启动大幅度的优惠政策进行促销,勉强维持生计,于是乎,“专家们”宣称楼市需要保持“谨慎”态度,行业调整才刚刚开始!
   09年,国家也坐不住了,开始了新一轮的政策扶持,国家政策、地方政策逐步出台,包括首付限制、免契税等政策,楼市逐步转好,另专家们大跌眼镜的是,国际小小的刺激,带动了整体楼市的发展,房地产市场一下子又火热起来,投资客开始进入市场,专家们开始预测2010年房地产会持续火爆,预计拐点在下半年才会发生。
   终于到了今年,第一季度,楼市价格绑上了火箭,动辄过万的价格和一周涨一次的价格制定,媒体和行业专家们开始呼吁房价过高,政府相应了一下,出了国10条,意图压制投资客,我认为,是真正的楼市危机来了!

2012-8-17 9:48:29 浏览:5070

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